Todo condomínio, mais dia menos dia, precisa de obras. Sejam para reformas ou para manutenção. Mas, você sabia que a obra pode estar irregular e, por isso, ser embargada? Pois é.
O que é embargo de obra?
Embargo é a imposição de paralisação dos trabalhos na obra quando alguma lei é desobedecida ou uma licença não é autorizada. Ela pode ocorrer, por exemplo, quando houver risco de lesão grave à integridade física do trabalhador. O embargo de obra é uma medida extrema. Geralmente, a prefeitura e os órgãos fiscalizadores, como o CREA ou o IBAMA, têm este poder. Podem ser aplicadas multas e estabelecidos prazos para solução junto ao órgão que definiu o embargo.
Quando é cabível o embargo de obra?
Uma obra realizada no condomínio que possa comprometer a segurança da edificação ou de seu entorno poderá ser embargada. Para evitar que isso aconteça, o síndico deve saber que qualquer modificação terá que ser submetida previamente à construtora ou seu projetista, caso o empreendimento ainda esteja dentro dos prazos de garantia. Se este período já tiver vencido, cabe aos síndicos cobrarem de cada morador a apresentação de projeto técnico, desenvolvido por engenheiro ou arquiteto, além de outros documentos, para que os serviços sejam liberados. Também será necessário fiscalizar a execução da obra e vistoriar as condições de finalização da reforma concluída, dentre outras tarefas. A NBR 16.280 apresenta um roteiro de procedimentos que devem ser seguidos nas obras, tanto as realizadas dentro das unidades condominiais quanto fora delas. O objetivo é evitar incidentes e tragédias de grandes e severas proporções, como desabamentos. Se o interessado na obra segue as orientações da norma, é pouco provável que haja o embargo.
Quem pode embargar a obra?
As irregularidades em uma obra podem ensejar seu embargo, que pode ser realizado especialmente por dois atores: síndico e poder público. Qualquer condômino, morador ou cidadão pode entrar com uma denúncia de irregularidade nos órgãos competentes ou na prefeitura da cidade onde a obra vem sendo realizada. Mesmo que essa obra aconteça em propriedade privada, como os condomínios. Se o poder público e/ou os órgãos fiscalizadores verificarem que ela não cumpre as legalidades, poderá embargá-la. Por outro lado, o síndico de um condomínio, ao constatar que determinada obra está irregular e prejudicando o condomínio como um todo ou os apartamentos, pode embargar a obra. Essa possibilidade foi criada em abril de 2014, quando foi publicada a NBR 16.280 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. A norma dá poderes aos síndicos de embargar obras que não estejam em conformidade com ela.
Mas como o síndico pode embargar a obra?
No primeiro momento, poderá impedir a entrada de materiais de construção e de profissionais. Por cortesia, deve escrever ao proprietário solicitando os documentos que comprovem a legalidade da obra. O laudo do engenheiro ou do arquiteto comprovando que a obra não prejudica a estrutura é obrigatório. Porém, se o proprietário continuar sua reforma sem adotar as medidas legais, o síndico deverá denunciar a obra na prefeitura. O síndico é o responsável legal pelos condomínios e, como tal, deve ficar bem atento a qualquer tipo de reforma, das mais simples às mais complexas. É ele quem dá o aval para a realização ou não das obras.
Como o síndico deve proceder em caso de embargo?
Há casos em que o embargo da obra não é realizada pelo síndico, mas por algum dos órgãos fiscalizadores citados anteriormente. Isso acontece quando alguma lei é desobedecida ou quando não há licença autorizando a medida. Esses órgãos estabelecem prazos para solução do problema encontrado. Neste caso, é obrigação do síndico – que pode contar com a ajuda de um advogado especialista indicado pela administradora – regularizar a documentação e fazer a devida apresentação ao órgão. Vale lembrar que as obras do condomínio devem ser aprovadas em assembleia.
Como evitar o embargo da obra?
A NBR 16.280 garante o respaldo para a ação do síndico no sentido de evitar intervenções que ofereçam riscos e se proteger de eventuais processos em caso de incidentes. Para tanto, elencou algumas responsabilidades do responsável legal da edificação antes do início das obras.
Disponibilizar os requisitos e ações necessárias para realização das reformas além das previstas nas leis condominiais (documentos exigíveis, horário de trabalho, trânsito de materiais e de prestadores de serviços etc.);
Requerer a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;
Receber as documentações e propostas da reforma, e encaminhá-las para análise técnica e legal;
Formalizar uma resposta ao proprietário, permitindo ou não a obra, com base no parecer decorrente da análise;
Autorizar a entrada de materiais e de profissionais para a realização do serviço apenas após atendimento de todos os requisitos do plano de reforma;
Promover e comunicação e a disseminação sobre as obras aos demais condôminos e moradores.
Documentação
Acerca das documentações necessárias, podemos citar: planejamento, projetos e análises da reforma, alteração das características da edificação, descrição das características das obras, segurança da edificação do entorno e dos demais moradores, registro da situação da edificação, antes e depois da reforma.
Responsabilidade do síndico
Entretanto, a responsabilidade do síndico permanece durante e após as obras de reforma. Ele deve, ainda, verificar o local acompanhado de um engenheiro. Se algo estiver em desacordo ou ele for impedido de averiguar a obra presencialmente, ele poderá solicitar a paralisação imediata dos trabalhos. Por fim, deverá vistoriar, pessoalmente ou por meio de profissional habilitado, as condições de finalização da obra. Após vistoria, deve receber o termo de encerramento das obras, cancelar as autorizações de entrada de materiais e profissionais e arquivar a documentação oriunda da obra.
Fonte Fibersals.
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