Conheça os tipos de financiamento imobiliário praticados no Brasil

Existe uma grande variedade de tipos de financiamento imobiliário. É essencial conhecer cada um deles para encontrar o ideal para o seu caso. Afinal, se escolher o crédito errado, é possível que você pague uma quantia considerável a mais pelo seu imóvel.

Antes de tudo, é importante que você entenda como funciona o financiamento de imóveis. Financiar é pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira para adquirir algo. No setor imobiliário, de maneira geral, funciona assim: o interessado paga uma entrada e solicita à empresa o crédito para pagar o restante da propriedade; o valor do empréstimo é devolvido em várias parcelas — acrescidas de juros. Para emprestar o dinheiro, a instituição realiza uma análise financeira do comprador. O percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor da casa ou do apartamento, e a renda mensal. De forma alguma, o valor da parcela pode comprometer mais do que 30% do que o comprador, ou que os compradores, ganham por mês.

Entenda como é calcular a parcela do financiamento
A parcela do financiamento de imóveis é dividida em três partes: a taxa de juros, a amortização e as taxas extras. A seguir, entenderemos melhor do que se trata cada uma dessas divisões.

Taxa de juros: Para compensar o período em que a quantia ficou com você, a empresa cobra uma taxa de juros. O valor é influenciado por uma série de fatores, que visam calcular a probabilidade do compromisso não ser honrado. Renda, idade, histórico financeiro, entre outros critérios são avaliados. Quanto maior o risco, maior a taxa de juros.

Amortização: Essa é a fração da prestação que tem a finalidade de devolver ao banco o dinheiro que foi pego no empréstimo. Como veremos em breve, cada financiamento tem uma maneira de amortizar a dívida, ou seja, reduzir o saldo devedor.

Taxas Extras: É comum que as instituições também adicionem os seus custos administrativos nas prestações, como o seguro. O valor dessas despesas varia de empresa para a empresa e ele é responsável pela principal variação entre elas. 


Conheça os principais tipos de financiamento imobiliário

Sistema PRICE: Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), o PRICE é um dos financiamentos mais utilizados do mundo. Nele, no modo tradicional, as prestações não mudam de valor do início ao fim do contrato do empréstimo. No Brasil, o financiamento foi adaptado e corrigido monetariamente. O indexador mais comum é a Taxa Referencial (TR), que é divulgada pelo Banco Central do Brasil. Para que isso aconteça, a taxa de juros reduz com o passar do tempo e as amortizações crescem de maneira proporcional. As primeiras prestações são dedicadas majoritariamente ao pagamento dos juros e as últimas voltadas para a quitação do saldo devedor. Apesar de ser a única maneira de pagar prestações do mesmo valor durante todo o financiamento, o SFA pode ser desvantajoso: caso a renda do devedor não seja ajustada, ele pode ter dificuldades em pagar a dívida.

Sistema SAC: O sistema de amortização constante (SAC), como o próprio nome indica, tem como característica principal o fato de manter o mesmo valor de amortização até a última parcela. Dessa forma, como os juros são calculados sobre o saldo devedor, a prestação ficará menor com o passar dos meses. No entanto, assim como na tabela PRICE, é possível que aconteçam correções monetárias. Aqui, elas podem ser de dois tipos: pré-fixada ou pós-fixada. A primeira é determinada pela empresa no momento da assinatura do contrato e costuma ter um valor maior. Já a correção pós-fixada é feita por um indexador do mercado, geralmente a Taxa Referencial (TR), e varia conforme a situação econômica do país. Em momento de alta inflação, existe um risco de as correções também aumentarem. O SAC, como a prestação reduz de forma gradativa, é muito popular por oferecer mais segurança para o caso de acontecer algum imprevisto no futuro — como uma redução da renda familiar, por exemplo.

Sistema SACRE O SACRE: Sistema mais utilizado no país, é uma mistura do PRICE e do SAC. Nesse tipo de financiamento, o valor das prestações sobem durante um período e depois diminuem até a quitação completa da dívida. O reajuste é feito com base na Taxa Referencial (TR), as amortizações crescem a cada prestação paga e, consequentemente, os juros reduzem com o passar do tempo. Do mesmo modo que no SAC, o risco de inadimplência é reduzido, já que as prestações diminuem e existe mais chance do devedor conseguir manter o pagamento em dia.

SFI e SFH: Além de existirem várias formas de amortizar a dívida, os financiamentos também podem ser enquadrados em diferentes tipos de operação: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Cada sistema tem suas regras e elas precisam ser respeitadas pelas instituições. O SFH, onde se enquadra o Programa Minha Casa Minha Vida, usa recursos provenientes da Caderneta de Poupança e do FGTS. Nesse sistema, o imóvel não pode custar mais de R$ 1,5 milhão e o valor financiado não pode ultrapassar 80%. Além disso, a propriedade deve ser residencial, urbana e estar localizada na região onde o interessado trabalha ou reside. O prazo máximo para devolver o dinheiro é de 35 anos e a taxa de juros máxima é de 12% ao ano. Se o crédito não seguir as regras do SFH, ele será regido pelo SFI — que aproveita recursos de investidores, bancos e financeiras. Ao contrário do primeiro, o sistema não tem taxa de juros regulada e os bancos têm autonomia para decidir os juros que acharem adequados.